Lokal zastępczy do najmu okazjonalnego – co to jest i skąd go wziąć?

Lokal zastępczy – krótka definicja

Lokal zastępczy w najmie okazjonalnym to mieszkanie, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, jeśli po zakończeniu umowy nie wyprowadzi się dobrowolnie i dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Najemca wskazuje taki lokal jeszcze przed podpisaniem umowy, a jego właściciel pisemnie zgadza się na to, by najemca (i osoby z nim mieszkające) mógł się tam przenieść.

W praktyce lokal zastępczy nazywa się też adresem do eksmisji, adresem do wyprowadzki albo po prostu adresem do najmu okazjonalnego. Wszystkie te określenia oznaczają to samo.

Po co w ogóle jest lokal zastępczy?

Najem okazjonalny daje wynajmującemu ogromną przewagę nad zwykłym najmem: w razie problemów może przeprowadzić eksmisję bez wieloletniego procesu sądowego, na podstawie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Co ważne, w najmie okazjonalnym najemcy nie przysługuje lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Ustawodawca musiał jednak zadbać o to, żeby eksmitowany najemca nie trafił na ulicę. Rozwiązaniem jest właśnie lokal zastępczy — najemca sam, z góry, zapewnia sobie miejsce, do którego komornik będzie mógł go przenieść. Dzięki temu wynajmujący nie musi czekać na wolny lokal gminny, a najemca ma gwarancję dachu nad głową.

Podstawa prawna

Wymogi dotyczące lokalu zastępczego wynikają z art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć m.in.:

• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji (pkt 2),
• oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby mającej do niego tytuł prawny) o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (pkt 3).

Obok nich wymagane jest jeszcze notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (pkt 1). Szczegółowo o oświadczeniu właściciela piszemy w artykule Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – wzór i wymagania.

Jakie warunki musi spełniać lokal zastępczy?

Ustawa jest tu zaskakująco mało wymagająca. Liczy się przede wszystkim to, żeby lokal realnie istniał i żeby osoba udzielająca zgody miała do niego tytuł prawny. W praktyce:

• Lokal musi istnieć i mieć konkretny adres — ulica, numer budynku i lokalu, miejscowość.
• Zgodę wyraża osoba z tytułem prawnym — najczęściej właściciel, ale też np. osoba ze spółdzielczym prawem do lokalu.
• Nie może to być lokal, który jest przedmiotem najmu — adres zastępczy to zawsze inne mieszkanie niż to, które wynajmujesz.
• Może znajdować się w dowolnym miejscu w Polsce — przepisy nie wymagają, by był w tym samym mieście co wynajmowane mieszkanie.
• Nie musi stać pusty — zgoda dotyczy możliwości zamieszkania w przyszłości, w razie egzekucji. Lokal może być w tym czasie zamieszkany przez właściciela lub inne osoby.
• Ustawa nie określa standardu ani metrażu — nie ma wymogów co do powierzchni czy liczby pokoi.

Skąd wziąć lokal zastępczy? 4 możliwości

1. Własne mieszkanie lub udział w nieruchomości

Jeśli masz mieszkanie w innym mieście (np. rodzinnym) albo jesteś współwłaścicielem nieruchomości, możesz wskazać je jako lokal zastępczy. To najprostsze rozwiązanie — wszystko zależy od Ciebie. Przy współwłasności warto mieć zgodę pozostałych współwłaścicieli.

2. Mieszkanie rodziców, rodzeństwa lub innych bliskich

Najczęściej wybierana droga. Rodzic czy brat podpisuje oświadczenie, że w razie egzekucji przyjmie Cię pod swój dach. Problem w tym, że wiele osób nie chce podpisywać takiego dokumentu — obawia się, że „ktoś im się wprowadzi”, albo po prostu nie rozumie, czego dotyczy zgoda. Bywa też, że bliscy mieszkają za granicą albo wynajmują, a nie posiadają mieszkania.

3. Mieszkanie znajomych

Prawnie nic nie stoi na przeszkodzie — ustawa nie wymaga pokrewieństwa. W praktyce prośba o taki podpis do znajomego bywa niezręczna, a relacje się zmieniają. Jeśli znajomy sprzeda mieszkanie w trakcie trwania Twojej umowy, trzeba będzie szybko znaleźć nowy adres.

4. Gotowe oświadczenie od firmy

Coraz popularniejsza opcja, szczególnie wśród osób, które przeprowadziły się do innego miasta, studentów i obcokrajowców. Firma posiadająca lokal wystawia oświadczenie właściciela lokalu zastępczego za jednorazową opłatą. Nie musisz nikogo prosić o przysługę, a dokument jest przygotowany zgodnie z wymogami ustawy.

Porównanie opcji

Źródło lokalu	Koszt	Czas	Główne ryzyko
Własne mieszkanie	0 zł	od ręki	dostępne tylko dla właścicieli nieruchomości
Rodzina	0 zł	zależy od bliskich	odmowa, niezręczność, zmiana sytuacji rodzinnej
Znajomi	0 zł	zależy od znajomych	sprzedaż lokalu, zmiana relacji
Firma	od 299 zł	do 24 h	trzeba wybrać rzetelnego usługodawcę

Więcej o kosztach znajdziesz w artykule Ile kosztuje adres do najmu okazjonalnego?

Co, jeśli lokal zastępczy „przepadnie” w trakcie najmu?

Zdarza się, że właściciel lokalu zastępczego sprzeda mieszkanie albo z innych powodów najemca traci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem. Ustawa to przewiduje: najemca ma 21 dni od dnia, w którym się o tym dowiedział, na wskazanie nowego lokalu i dostarczenie nowego oświadczenia właściciela (art. 19a ust. 4). Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 7-dniowego terminu wypowiedzenia.

Dlatego przy wyborze lokalu zastępczego warto myśleć o stabilności — czy osoba, która udziela zgody, będzie miała to mieszkanie przez cały okres najmu.

Na co zwraca uwagę wynajmujący?

Właściciel wynajmowanego mieszkania (lub biuro nieruchomości) zwykle sprawdza, czy:

• adres we wskazaniu najemcy i w oświadczeniu właściciela jest identyczny,
• oświadczenie podpisała osoba, która rzeczywiście ma tytuł prawny do lokalu (czasem prosi o numer księgi wieczystej),
• oświadczenie odnosi się do konkretnej umowy i konkretnych najemców,
• zgoda obejmuje także osoby, które zamieszkają z najemcą (np. partnera, dzieci).

Niektórzy wynajmujący wymagają dodatkowo notarialnego poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego — ustawa daje im takie prawo, choć nie jest to standard. Więcej w artykule Czy adres do najmu okazjonalnego musi być notarialny?

Jak to wygląda u nas

Jeśli nie masz własnego mieszkania ani nikogo, kto użyczyłby Ci adresu, możesz zamówić u nas gotowe oświadczenie. Wypełniasz krótki formularz z danymi umowy, a my przygotowujemy komplet dokumentów:

• wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę — uzupełnione Twoimi danymi, gotowe do podpisu,
• oświadczenie właściciela lokalu zastępczego — podpisane w imieniu naszej spółki, będącej właścicielem lokalu.

Wersja elektroniczna kosztuje 299 zł i trafia na Twój e-mail w ciągu 24 godzin w dni robocze. Jeśli wynajmujący wymaga podpisu poświadczonego notarialnie, wybierz wersję za 399 zł z wysyłką kurierską oryginału. Cena obejmuje wszystkich najemców na jednej umowie.

Najczęstsze pytania

Czy lokal zastępczy może być w innym mieście niż wynajmowane mieszkanie?

Tak. Ustawa nie ogranicza lokalizacji lokalu zastępczego — może znajdować się w dowolnym miejscu w Polsce.

Czy w lokalu zastępczym muszę być zameldowany?

Nie. Wskazanie lokalu zastępczego nie wiąże się z zameldowaniem ani z obowiązkiem zamieszkiwania tam w trakcie najmu.

Czy właściciel lokalu zastępczego płaci za mnie czynsz albo odpowiada za długi?

Nie. Oświadczenie dotyczy wyłącznie zgody na zamieszkanie w razie egzekucji. Właściciel lokalu zastępczego nie staje się poręczycielem i nie odpowiada za Twoje zobowiązania wobec wynajmującego.

Czy lokalem zastępczym może być mieszkanie, które ktoś wynajmuje?

Najbezpieczniej, gdy oświadczenie podpisuje właściciel lokalu. Osoba, która sama tylko wynajmuje mieszkanie, ma ograniczone prawa do decydowania o tym, kto w nim zamieszka — wynajmujący może taki dokument zakwestionować.

Czy cudzoziemiec może wskazać lokal zastępczy za granicą?

W praktyce lokal zastępczy powinien znajdować się w Polsce — komornik nie przeprowadzi egzekucji za granicą. Dlatego obcokrajowcy bez rodziny w Polsce najczęściej korzystają z oświadczenia od firmy.

Podsumowanie

Lokal zastępczy to mieszkanie, do którego najemca może zostać przeniesiony w razie eksmisji — bez niego nie ma najmu okazjonalnego. Może to być Twoje własne mieszkanie, lokal rodziny lub znajomych, a jeśli takiej możliwości nie masz — oświadczenie od firmy. Najważniejsze, by właściciel lokalu miał do niego tytuł prawny, a jego zgoda była stabilna przez cały okres najmu. Jeśli szukasz szybkiego rozwiązania, zamów oświadczenie online — dokumenty otrzymasz nawet tego samego dnia.