Czy adres do najmu okazjonalnego musi być notarialny?

Krótka odpowiedź: nie, adres zastępczy nie musi być notarialny

Nie. Wskazanie adresu do wyprowadzki (lokalu zastępczego) nie wymaga formy aktu notarialnego — wystarczy zwykłe pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu. Notariusz jest potrzebny tylko do jednego elementu najmu okazjonalnego: oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. To rozróżnienie myli bardzo wielu najemców i wynajmujących, więc warto je sobie raz na zawsze uporządkować.

Trzy załączniki, jedna forma notarialna

Najem okazjonalny, zgodnie z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, wymaga trzech dodatkowych dokumentów oprócz samej umowy. Tylko jeden z nich musi mieć formę aktu notarialnego:

• Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji — jedyny element wymagający notariusza. Najemca składa je osobiście w kancelarii, a notariusz nadaje mu formę aktu notarialnego, bo to on ma później działać jako tytuł egzekucyjny.
• Wskazanie przez najemcę lokalu, do którego się wyprowadzi — zwykłe pisemne oświadczenie najemcy, bez udziału notariusza.
• Oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy — również zwykła forma pisemna, bez notariusza.

Innymi słowy: z czterech dokumentów potrzebnych do najmu okazjonalnego (umowa + trzy załączniki) notarialny charakter ma tylko jeden — i nie jest to adres zastępczy.

Skąd bierze się to nieporozumienie

Mylenie tych dwóch dokumentów jest bardzo częste z kilku powodów:

• Oba dokumenty dotyczą tego samego mechanizmu — wyprowadzki najemcy po zakończeniu umowy — więc łatwo je ze sobą zlać w jedną czynność „u notariusza”.
• Najemca i tak musi iść do notariusza w tej samej sprawie (po oświadczenie o poddaniu się egzekucji), więc naturalnie zakłada, że przy okazji załatwi tam wszystko.
• Niektóre kancelarie notarialne, dla wygody klienta, proponują przygotowanie też wskazania lokalu zastępczego — co jest dopuszczalne, ale nie obowiązkowe i zwykle oznacza dodatkowy koszt, którego można uniknąć.
• W internecie krążą uproszczone opisy najmu okazjonalnego, które mówią ogólnie „trzeba iść do notariusza”, nie precyzując, czego dokładnie to dotyczy.

Dlaczego ustawodawca rozróżnił te formy

To rozróżnienie nie jest przypadkowe. Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ponieważ to ten dokument ma status tytułu egzekucyjnego — na jego podstawie sąd nadaje klauzulę wykonalności, a komornik może bez procesu sądowego przeprowadzić eksmisję. Dokument o takiej mocy prawnej musi być sporządzony przez notariusza, który weryfikuje tożsamość najemcy i poucza go o skutkach oświadczenia.

Wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela pełnią inną funkcję — to informacja, dokąd ma trafić najemca w razie egzekucji, a nie samodzielna podstawa do działań komornika. Dlatego ustawa nie wymaga tu podwyższonej formy — wystarczy, że dokument jest pisemny i jednoznacznie określa strony oraz adres lokalu.

Co w praktyce musi znaleźć się w oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego

Mimo że forma jest zwykła pisemna, oświadczenie powinno zawierać kilka elementów, żeby nie budzić wątpliwości u wynajmującego ani u sądu nadającego klauzulę wykonalności:

• dane właściciela lokalu zastępczego (imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dokumentu tożsamości),
• dokładny adres lokalu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić,
• wyraźne oświadczenie zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w razie wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania,
• dane najemcy, którego dotyczy zgoda,
• datę i własnoręczny podpis właściciela.

Podpis nie musi być notarialnie poświadczony. Wystarczy zwykły podpis — choć niektórzy wynajmujący proszą o kopię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny właściciela do wskazanego lokalu (np. wypis z księgi wieczystej albo akt własności), żeby mieć pewność, że adres jest realny.

Co to oznacza dla Twojego portfela

To rozróżnienie ma konkretne znaczenie finansowe. Jeśli ktoś namawia Cię, żeby wskazanie lokalu zastępczego też poświadczyć notarialnie — to zbędny wydatek. Taksa notarialna za czynności niewymagane ustawą to niepotrzebny koszt, którego najemca nie musi ponosić. Jedyna opłata notarialna, która faktycznie jest obowiązkowa, dotyczy oświadczenia o poddaniu się egzekucji — o jej wysokości piszemy w artykule o kosztach najmu okazjonalnego.

A co z samą umową najmu okazjonalnego?

Również umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy notarialnej — wystarczy forma pisemna pod rygorem nieważności (zwykłe podpisanie dokumentu przez obie strony). Notariusz pojawia się w całej procedurze dokładnie raz: przy sporządzaniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Wszystko inne — umowa, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda jego właściciela, a także zgłoszenie do urzędu skarbowego — odbywa się bez jego udziału.

Najczęstsze pytania

Czy muszę iść z właścicielem lokalu zastępczego do notariusza?

Nie. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego możecie podpisać w dowolnym miejscu, bez obecności notariusza. Liczy się tylko to, żeby dokument był pisemny, czytelny i zawierał wszystkie niezbędne dane.

Czy wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia adresu zastępczego?

Może poprosić o taką formę, ale nie ma do tego podstawy ustawowej — to wyłącznie jego preferencja, nie wymóg prawny. W razie wątpliwości warto wyjaśnić wynajmującemu, że ustawa nie przewiduje takiego obowiązku, i zaproponować dołączenie kopii dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu zamiast dodatkowej wizyty u notariusza.

Czy notariusz w ogóle widzi oświadczenie o lokalu zastępczym?

Zwykle nie musi — to osobny dokument, dołączany do umowy najmu, a nie do aktu notarialnego. Notariusz zajmuje się wyłącznie oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.

Co, jeśli nie mam nikogo, kto podpisałby mi takie oświadczenie?

Wtedy możesz skorzystać z usługi udostępnienia adresu zastępczego — szerzej opisaliśmy to w artykule o adresie do wyprowadzki w najmie okazjonalnym. Dokument, który otrzymujesz w ramach takiej usługi, ma dokładnie tę samą, zwykłą formę pisemną — bez wizyty u notariusza.

Podsumowanie

W najmie okazjonalnym notariusz jest potrzebny tylko raz — przy oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Adres zastępczy i zgoda jego właściciela to zwykłe dokumenty pisemne, które można przygotować samodzielnie, bez dodatkowych kosztów i wizyt w kancelarii. Jeśli brakuje Ci kogoś, kto użyczyłby Ci swojego adresu, możesz zamówić gotowe oświadczenie u nas — bez notariusza i bez zbędnych formalności.