Ile kosztuje najem okazjonalny? Pełne zestawienie

Najem okazjonalny wiąże się z pewnymi dodatkowymi kosztami w porównaniu ze zwykłym najmem — przede wszystkim koszt aktu notarialnego. Wielu najemców i wynajmujących nie zna dokładnie tych kosztów, co prowadzi do nieporozumień i niespodzianek. W tym artykule przedstawiamy kompletne zestawienie wszystkich kosztów związanych z najmem okazjonalnym w 2026 roku.

Koszty najmu okazjonalnego można podzielić na dwie kategorie: koszty jednorazowe (ponoszone przy zawarciu umowy) oraz koszty bieżące (ponoszone w trakcie trwania najmu). Omawiamy każdą z nich szczegółowo.

Koszty jednorazowe — przy zawarciu umowy

1. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji — akt notarialny

To najważniejszy i najbardziej charakterystyczny koszt najmu okazjonalnego. Oświadczenie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, co wiąże się z następującymi opłatami:

Taksa notarialna — maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4 666 zł, więc maksymalna taksa to ok. 466,60 zł. Wiele kancelarii pobiera mniej niż maksimum
VAT 23% — doliczany do taksy notarialnej (ok. 107 zł przy maksymalnej taksie)
Wypisy aktu notarialnego — każdy wypis kosztuje 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę. Potrzebne są zazwyczaj 2–3 wypisy (dla najemcy, wynajmującego i do akt kancelarii), po 2–3 strony każdy = ok. 30–65 zł

Łączny koszt aktu notarialnego: 250–600 zł, w zależności od kancelarii i liczby wypisów.

Praktyczna rada: zadzwoń do 2–3 kancelarii notarialnych w swoim mieście i zapytaj o cenę oświadczenia do umowy najmu okazjonalnego. Różnice mogą wynosić nawet 150–200 zł. Niektóre kancelarie oferują pakietowe ceny, obejmujące również inne usługi notarialne.

2. Tłumacz przysięgły (dla obcokrajowców)

Jeśli najemca jest obcokrajowcem i nie włada językiem polskim w stopniu wystarczającym do zrozumienia treści aktu notarialnego, konieczna jest obecność tłumacza przysięgłego przy sporządzaniu oświadczenia. Koszt:

Stawka tłumacza przysięgłego — zazwyczaj od 200 do 500 zł za wizytę u notariusza, w zależności od języka i regionu
Dojazd — niektórzy tłumacze doliczają koszty dojazdu

Tłumacz przysięgły musi być wpisany na listę Ministerstwa Sprawiedliwości. Listę tłumaczy przysięgłych można znaleźć na stronie ministerstwa.

3. Kaucja zabezpieczająca

Kaucja to nie tyle „koszt", co depozyt zwrotny. Przy najmie okazjonalnym maksymalna kaucja wynosi 6-krotność miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4 ustawy). Dla porównania — przy zwykłym najmie limit to 12-krotność.

Przykłady kaucji przy różnych czynszach:

Miesięczny czynsz	Typowa kaucja (1–2× czynsz)	Maksymalna kaucja (6× czynsz)
2 000 zł	2 000–4 000 zł	12 000 zł
2 500 zł	2 500–5 000 zł	15 000 zł
3 000 zł	3 000–6 000 zł	18 000 zł
4 000 zł	4 000–8 000 zł	24 000 zł

W praktyce większość wynajmujących pobiera kaucję w wysokości 1–2 miesięcznych czynszów. Kaucja jest zwracana w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych zaległości lub kosztów napraw.

4. Usługa udostępnienia adresu zastępczego

Jeśli nie masz możliwości wskazania adresu zastępczego samodzielnie (np. nie masz rodziny w Polsce lub znajomych, którzy chcieliby użyczyć adresu), możesz skorzystać z profesjonalnej usługi. Nasza firma oferuje udostępnienie adresu do umowy najmu okazjonalnego za jednorazową opłatę.

W cenę wliczone jest:

Udostępnienie adresu lokalu mieszkalnego w Szczecinie
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Wsparcie w razie pytań ze strony notariusza lub wynajmującego

Szczegółowy cennik znajdziesz na naszej stronie w zakładce „Dla Najemcy".

Kto ponosi koszty notarialne?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Ustawa nie określa, kto powinien ponieść koszty sporządzenia aktu notarialnego. Jest to kwestia umowna, którą strony powinny uzgodnić przed zawarciem umowy. W praktyce spotykane są trzy modele:

Najemca płaci w całości — najczęstszy wariant (ok. 60–70% przypadków). Uzasadnienie: to najemca składa oświadczenie i to on „potrzebuje" aktu notarialnego
Wynajmujący płaci w całości — spotykane, gdy wynajmujący chce zachęcić do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Szczególnie popularne na rynkach, gdzie jest duża podaż mieszkań na wynajem
Podział kosztów po połowie — kompromisowe rozwiązanie, coraz częściej stosowane

Nasza rada: uzgodnij kwestię kosztów notarialnych przed podpisaniem umowy, najlepiej na etapie negocjacji warunków. Unikniesz dzięki temu nieporozumień.

Koszty bieżące — w trakcie trwania najmu

Czynsz i opłaty

Koszty bieżące najmu okazjonalnego nie różnią się od zwykłego najmu. Najemca płaci:

Czynsz za wynajem — kwota ustalona w umowie
Opłaty eksploatacyjne — czynsz administracyjny do wspólnoty/spółdzielni, fundusz remontowy
Media — prąd, gaz, woda, ogrzewanie (według zużycia lub ryczałtem)
Internet i telewizja — jeśli nie są wliczone w czynsz

Podatek od najmu (dotyczy wynajmującego)

Dochód z najmu okazjonalnego podlega opodatkowaniu. Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie
12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł rocznie

Podatek płaci wynajmujący (właściciel mieszkania), nie najemca. Rozliczenie następuje w zeznaniu rocznym PIT-28.

Przykład: przy czynszu 2 500 zł/miesiąc roczny przychód wynosi 30 000 zł. Podatek ryczałtowy: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł rocznie (ok. 212 zł/miesiąc).

Koszty związane z zakończeniem umowy

Przy zakończeniu umowy najmu okazjonalnego mogą pojawić się dodatkowe koszty:

Potrącenia z kaucji — za zaległości w czynszu, uszkodzenia lokalu, nieopłacone media
Żądanie opuszczenia lokalu — jeśli najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, wynajmujący musi doręczyć mu pisemne żądanie z urzędowo poświadczonym podpisem (poświadczenie u notariusza: ok. 25–50 zł)
Wniosek o klauzulę wykonalności — opłata sądowa wynosi 50 zł
Koszty komornicze — w przypadku eksmisji, koszty komornika obciążają eksmitowanego najemcę

Oczywiście koszty te nie dotyczą sytuacji, gdy najem kończy się normalnie i polubownie — co jest zdecydowaną większością przypadków.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest całkowicie bezpłatne. Właściciel musi to zrobić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Można to zrobić osobiście, listownie (list polecony) lub elektronicznie (ePUAP).

Pełne zestawienie kosztów

Koszt	Kwota	Kto płaci	Kiedy
Akt notarialny	250–600 zł	Najemca (umownie)	Jednorazowo
Tłumacz (obcokrajowcy)	200–500 zł	Najemca	Jednorazowo
Kaucja	1–6× czynsz	Najemca (zwrotna)	Jednorazowo
Usługa adresu	Wg cennika	Najemca	Jednorazowo
Czynsz + media	Wg umowy	Najemca	Miesięcznie
Podatek ryczałtowy	8,5–12,5%	Wynajmujący	Rocznie
Zgłoszenie do US	Bezpłatne	Wynajmujący	Jednorazowo

Czy najem okazjonalny jest droższy od zwykłego?

Jedyny dodatkowy koszt w porównaniu ze zwykłym najmem to akt notarialny (250–600 zł) i ewentualnie usługa udostępnienia adresu. Czynsz, kaucja, media i podatki są takie same w obu formach najmu.

Patrząc na to z perspektywy wynajmującego — koszt notarialny to niewielka kwota w porównaniu z potencjalnymi stratami wynikającymi z wielomiesięcznej lub wieloletniej eksmisji nieuczciwego najemcy. Z perspektywy najemcy — to jednorazowy wydatek, który daje dostęp do atrakcyjnych ofert najmu i buduje zaufanie wynajmującego.

Podsumowanie

Koszty najmu okazjonalnego są nieznacznie wyższe niż przy zwykłym najmie, głównie ze względu na wymóg aktu notarialnego. Jednak dodatkowe bezpieczeństwo prawne — zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy — zdecydowanie rekompensuje te wydatki. Najważniejsze to uzgodnić z góry, kto ponosi poszczególne koszty, aby uniknąć nieporozumień.

Jeśli potrzebujesz adresu zastępczego do umowy najmu okazjonalnego — skontaktuj się z nami. Oferujemy konkurencyjne ceny i szybką realizację.

Koszty najmu okazjonalnego — notariusz, opłaty i formalności