Замінне приміщення для оказіональної оренди – що це таке і де його взяти?

Замінне приміщення – коротке визначення

Замінне приміщення (польськ. lokal zastępczy) в оказіональній оренді — це квартира, в якій орендар зможе проживати, якщо після закінчення договору він добровільно не виїде і справа дійде до примусового виселення. Орендар зазначає таке приміщення ще до підписання договору, а його власник письмово погоджується на те, щоб орендар (і особи, які з ним проживають) міг туди переїхати.

На практиці замінне приміщення також називають адресою для виселення, адресою для переїзду або просто адресою для оказіональної оренди. Усі ці терміни означають одне й те саме.

Навіщо взагалі потрібне замінне приміщення?

Оказіональна оренда дає орендодавцю велику перевагу над звичайною орендою: у разі проблем виселення можна провести без багаторічного судового процесу — на підставі нотаріальної заяви орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню. Важливо, що в оказіональній оренді орендарю не належить соціальне житло чи тимчасове приміщення від гміни.

Проте законодавець мав подбати про те, щоб виселений орендар не опинився на вулиці. Рішенням і є замінне приміщення — орендар сам, заздалегідь, забезпечує собі місце, куди судовий виконавець зможе його переселити. Завдяки цьому орендодавцю не потрібно чекати на вільну муніципальну квартиру, а орендар має гарантію даху над головою.

Правова основа

Вимоги до замінного приміщення випливають зі ст. 19a п. 2 Закону від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців, житловий фонд гміни та про зміну Цивільного кодексу. До договору оказіональної оренди необхідно додати, зокрема:

• зазначення орендарем іншого приміщення, в якому він зможе проживати у разі примусового виконання (пп. 2),
• заяву власника цього приміщення (або особи, яка має на нього правовий титул) про згоду на проживання орендаря та осіб, які з ним проживають (пп. 3).

Крім того, потрібна нотаріальна заява орендаря про підпорядкування примусовому виконанню (пп. 1). Детально про заяву власника ми пишемо в статті Заява власника заміщувального приміщення – зразок і вимоги.

Яким умовам має відповідати замінне приміщення?

Закон тут напрочуд невимогливий. Головне — щоб приміщення реально існувало і щоб особа, яка дає згоду, мала на нього правовий титул. На практиці:

• Приміщення має існувати і мати конкретну адресу — вулиця, номер будинку і квартири, населений пункт.
• Згоду дає особа з правовим титулом — найчастіше власник, але також, наприклад, особа з кооперативним правом на приміщення.
• Це не може бути орендована квартира — замінна адреса — це завжди інша квартира, а не та, яку ви орендуєте.
• Воно може бути розташоване будь-де в Польщі — закон не вимагає, щоб воно було в тому самому місті, що й орендована квартира.
• Воно не мусить бути порожнім — згода стосується можливості проживання в майбутньому, у разі примусового виконання. У цей час там може жити власник або інші люди.
• Закон не встановлює стандарту чи площі — немає вимог щодо метражу або кількості кімнат.

Де взяти замінне приміщення? 4 варіанти

1. Власна квартира або частка в нерухомості

Якщо у вас є квартира в іншому місті (наприклад, рідному) або ви є співвласником нерухомості, ви можете зазначити її як замінне приміщення. Це найпростіше рішення — все залежить від вас. При спільній власності варто отримати згоду інших співвласників.

2. Квартира батьків, братів, сестер або інших близьких

Найпоширеніший шлях. Батько чи брат підписує заяву про те, що у разі примусового виконання прийме вас до себе. Проблема в тому, що багато людей не хочуть підписувати такий документ — бояться, що «до них хтось вселиться», або просто не розуміють, чого стосується згода. Буває й так, що близькі живуть за кордоном або орендують житло, а не володіють ним.

3. Квартира знайомих

Юридично цьому ніщо не перешкоджає — закон не вимагає спорідненості. На практиці просити знайомого про такий підпис буває незручно, а стосунки змінюються. Якщо знайомий продасть квартиру під час дії вашого договору, доведеться швидко шукати нову адресу.

4. Готова заява від компанії

Дедалі популярніший варіант, особливо серед людей, які переїхали до іншого міста, студентів та іноземців. Компанія, яка володіє приміщенням, видає заяву власника замінного приміщення за одноразову плату. Не потрібно нікого просити про послугу, а документ підготовлено відповідно до вимог закону.

Порівняння варіантів

Джерело приміщення	Вартість	Термін	Головний ризик
Власна квартира	0 зл	одразу	доступно лише власникам нерухомості
Родина	0 зл	залежить від близьких	відмова, незручність, зміна сімейної ситуації
Знайомі	0 зл	залежить від знайомих	продаж квартири, зміна стосунків
Компанія	від 299 зл	до 24 год	потрібно обрати надійного виконавця

Детальніше про витрати — у статті Витрати на оказіональну оренду.

Що робити, якщо замінне приміщення «зникне» під час оренди?

Буває, що власник замінного приміщення продає квартиру або з інших причин орендар втрачає можливість проживати за зазначеною адресою. Закон це передбачає: орендар має 21 день з моменту, коли про це дізнався, щоб зазначити нове приміщення і надати нову заяву власника (ст. 19a п. 4). Якщо він цього не зробить, орендодавець може розірвати договір із 7-денним строком попередження.

Тому при виборі замінного приміщення варто думати про стабільність — чи матиме особа, яка дає згоду, цю квартиру протягом усього строку оренди.

На що звертає увагу орендодавець?

Власник орендованої квартири (або агентство нерухомості) зазвичай перевіряє:

• чи збігається адреса в зазначенні орендаря і в заяві власника,
• чи підписала заяву особа, яка дійсно має правовий титул на приміщення (іноді просять номер іпотечної книги),
• чи стосується заява конкретного договору і конкретних орендарів,
• чи поширюється згода також на осіб, які житимуть з орендарем (наприклад, партнера, дітей).

Деякі орендодавці додатково вимагають нотаріального засвідчення підпису власника замінного приміщення — закон дає їм таке право, хоча це не стандарт. Детальніше у статті Чи замінна адреса для оказіональної оренди повинна бути нотаріальною?

Як це працює у нас

Якщо у вас немає власної квартири і нікому надати вам адресу, ви можете замовити у нас готову заяву. Ви заповнюєте коротку форму з даними договору, а ми готуємо повний комплект документів:

• зазначення орендарем замінного приміщення — заповнене вашими даними, готове до підписання,
• заяву власника замінного приміщення — підписану від імені нашої компанії, яка є власником приміщення.

Електронна версія коштує 299 зл і надходить на вашу пошту протягом 24 годин у робочі дні. Якщо орендодавець вимагає нотаріально засвідченого підпису, оберіть версію за 399 зл з відправкою оригіналу кур'єром. Ціна включає всіх орендарів за одним договором.

Часті запитання

Чи може замінне приміщення бути в іншому місті, ніж орендована квартира?

Так. Закон не обмежує місцезнаходження замінного приміщення — воно може бути будь-де в Польщі.

Чи потрібно мені бути зареєстрованим (zameldowanie) у замінному приміщенні?

Ні. Зазначення замінного приміщення не пов'язане з реєстрацією місця проживання і не зобов'язує проживати там під час оренди.

Чи платить власник замінного приміщення за мене оренду або відповідає за мої борги?

Ні. Заява стосується виключно згоди на проживання у разі примусового виконання. Власник замінного приміщення не стає поручителем і не відповідає за ваші зобов'язання перед орендодавцем.

Чи може замінним приміщенням бути квартира, яку хтось орендує?

Найнадійніше, коли заяву підписує власник приміщення. Особа, яка сама лише орендує квартиру, обмежена в праві вирішувати, хто в ній житиме — орендодавець може оскаржити такий документ.

Чи може іноземець зазначити замінне приміщення за кордоном?

На практиці замінне приміщення має бути розташоване в Польщі — польський судовий виконавець не проведе виселення за кордоном. Тому іноземці без родичів у Польщі найчастіше користуються заявою від компанії.

Підсумок

Замінне приміщення — це квартира, куди орендаря можуть переселити у разі виселення; без нього оказіональної оренди не існує. Це може бути ваша власна квартира, квартира родичів чи знайомих, а якщо такої можливості немає — заява від компанії. Головне, щоб власник мав правовий титул на приміщення, а його згода залишалася чинною протягом усього строку оренди. Якщо ви шукаєте швидке рішення, замовте заяву онлайн — документи можна отримати навіть того самого дня.