Заменное помещение для оказиональной аренды – что это такое и где его взять?

Заменное помещение – краткое определение

Заменное помещение (польск. lokal zastępczy) в оказиональной аренде — это квартира, в которой арендатор сможет поселиться, если после окончания договора он добровольно не съедет и дело дойдёт до принудительного выселения. Арендатор указывает такое помещение ещё до подписания договора, а его собственник письменно соглашается на то, чтобы арендатор (и проживающие с ним лица) мог туда переехать.

На практике заменное помещение также называют адресом для выселения, адресом для переезда или просто адресом для оказиональной аренды. Все эти термины означают одно и то же.

Зачем вообще нужно заменное помещение?

Оказиональная аренда даёт арендодателю большое преимущество перед обычной арендой: в случае проблем выселение можно провести без многолетнего судебного процесса — на основании нотариального заявления арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению. Важно, что в оказиональной аренде арендатору не положено социальное жильё или временное помещение от гмины.

Однако законодатель должен был позаботиться о том, чтобы выселенный арендатор не оказался на улице. Решением и является заменное помещение — арендатор сам, заранее, обеспечивает себе место, куда судебный исполнитель сможет его переселить. Благодаря этому арендодателю не нужно ждать свободной муниципальной квартиры, а у арендатора есть гарантия крыши над головой.

Правовая основа

Требования к заменному помещению вытекают из ст. 19a п. 2 Закона от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов, жилищном фонде гмины и об изменении Гражданского кодекса. К договору оказиональной аренды необходимо приложить, в частности:

• указание арендатором другого помещения, в котором он сможет проживать в случае принудительного исполнения (пп. 2),
• заявление собственника этого помещения (или лица, имеющего на него правовой титул) о согласии на проживание арендатора и проживающих с ним лиц (пп. 3).

Кроме того, требуется нотариальное заявление арендатора о подчинении принудительному исполнению (пп. 1). Подробно о заявлении собственника мы пишем в статье Заявление собственника заменного помещения – образец и требования.

Каким условиям должно соответствовать заменное помещение?

Закон здесь удивительно нетребователен. Главное — чтобы помещение реально существовало и чтобы лицо, дающее согласие, имело на него правовой титул. На практике:

• Помещение должно существовать и иметь конкретный адрес — улица, номер дома и квартиры, населённый пункт.
• Согласие даёт лицо с правовым титулом — чаще всего собственник, но также, например, лицо с кооперативным правом на помещение.
• Это не может быть арендуемая квартира — заменный адрес — это всегда другая квартира, а не та, которую вы снимаете.
• Оно может находиться в любом месте Польши — закон не требует, чтобы оно было в том же городе, что и арендуемая квартира.
• Оно не обязано пустовать — согласие касается возможности проживания в будущем, в случае принудительного исполнения. В это время там может жить собственник или другие люди.
• Закон не устанавливает стандарт или площадь — нет требований к метражу или количеству комнат.

Где взять заменное помещение? 4 варианта

1. Собственная квартира или доля в недвижимости

Если у вас есть квартира в другом городе (например, родном) или вы являетесь совладельцем недвижимости, вы можете указать её как заменное помещение. Это самое простое решение — всё зависит от вас. При совместной собственности стоит получить согласие остальных совладельцев.

2. Квартира родителей, братьев, сестёр или других близких

Самый распространённый путь. Родитель или брат подписывает заявление о том, что в случае принудительного исполнения примет вас к себе. Проблема в том, что многие не хотят подписывать такой документ — боятся, что «к ним кто-то вселится», или просто не понимают, чего касается согласие. Бывает и так, что близкие живут за границей или снимают жильё, а не владеют им.

3. Квартира знакомых

Юридически этому ничто не препятствует — закон не требует родства. На практике просить знакомого о такой подписи бывает неловко, а отношения меняются. Если знакомый продаст квартиру во время действия вашего договора, придётся быстро искать новый адрес.

4. Готовое заявление от компании

Всё более популярный вариант, особенно среди людей, переехавших в другой город, студентов и иностранцев. Компания, владеющая помещением, выдаёт заявление собственника заменного помещения за единоразовую плату. Не нужно никого просить об одолжении, а документ подготовлен в соответствии с требованиями закона.

Сравнение вариантов

Источник помещения	Стоимость	Срок	Главный риск
Собственная квартира	0 зл	сразу	доступно только собственникам недвижимости
Семья	0 зл	зависит от близких	отказ, неловкость, изменение семейной ситуации
Знакомые	0 зл	зависит от знакомых	продажа квартиры, изменение отношений
Компания	от 299 зл	до 24 ч	нужно выбрать надёжного исполнителя

Подробнее о расходах — в статье Расходы на оказиональную аренду.

Что делать, если заменное помещение «пропадёт» во время аренды?

Бывает, что собственник заменного помещения продаёт квартиру или по другим причинам арендатор теряет возможность проживать по указанному адресу. Закон это предусматривает: у арендатора есть 21 день с момента, когда он об этом узнал, чтобы указать новое помещение и предоставить новое заявление собственника (ст. 19a п. 4). Если он этого не сделает, арендодатель может расторгнуть договор с 7-дневным сроком уведомления.

Поэтому при выборе заменного помещения стоит думать о стабильности — будет ли у лица, дающего согласие, эта квартира в течение всего срока аренды.

На что обращает внимание арендодатель?

Собственник арендуемой квартиры (или агентство недвижимости) обычно проверяет:

• совпадает ли адрес в указании арендатора и в заявлении собственника,
• подписал ли заявление человек, действительно имеющий правовой титул на помещение (иногда просят номер ипотечной книги),
• относится ли заявление к конкретному договору и конкретным арендаторам,
• распространяется ли согласие также на лиц, которые будут жить с арендатором (например, партнёра, детей).

Некоторые арендодатели дополнительно требуют нотариального засвидетельствования подписи собственника заменного помещения — закон даёт им такое право, хотя это не стандарт. Подробнее в статье Должен ли заменный адрес для оказиональной аренды быть нотариальным?

Как это работает у нас

Если у вас нет собственной квартиры и некому предоставить вам адрес, вы можете заказать у нас готовое заявление. Вы заполняете короткую форму с данными договора, а мы готовим полный комплект документов:

• указание арендатором заменного помещения — заполненное вашими данными, готовое к подписанию,
• заявление собственника заменного помещения — подписанное от имени нашей компании, являющейся собственником помещения.

Электронная версия стоит 299 зл и приходит на вашу почту в течение 24 часов в рабочие дни. Если арендодатель требует нотариально засвидетельствованную подпись, выберите версию за 399 зл с отправкой оригинала курьером. Цена включает всех арендаторов по одному договору.

Частые вопросы

Может ли заменное помещение находиться в другом городе, чем арендуемая квартира?

Да. Закон не ограничивает местонахождение заменного помещения — оно может быть в любом месте Польши.

Нужно ли мне быть прописанным (zameldowanie) в заменном помещении?

Нет. Указание заменного помещения не связано с регистрацией по месту жительства и не обязывает проживать там во время аренды.

Платит ли собственник заменного помещения за меня аренду или отвечает за мои долги?

Нет. Заявление касается исключительно согласия на проживание в случае принудительного исполнения. Собственник заменного помещения не становится поручителем и не отвечает по вашим обязательствам перед арендодателем.

Может ли заменным помещением быть квартира, которую кто-то снимает?

Надёжнее всего, когда заявление подписывает собственник помещения. Человек, который сам лишь снимает квартиру, ограничен в праве решать, кто в ней будет жить — арендодатель может оспорить такой документ.

Может ли иностранец указать заменное помещение за границей?

На практике заменное помещение должно находиться в Польше — польский судебный исполнитель не проведёт выселение за границей. Поэтому иностранцы без родственников в Польше чаще всего пользуются заявлением от компании.

Итог

Заменное помещение — это квартира, куда арендатора могут переселить в случае выселения; без него оказиональной аренды не существует. Это может быть ваша собственная квартира, квартира родственников или знакомых, а если такой возможности нет — заявление от компании. Главное, чтобы собственник имел правовой титул на помещение, а его согласие оставалось в силе весь срок аренды. Если вы ищете быстрое решение, закажите заявление онлайн — документы можно получить даже в тот же день.