Короткий ответ: нет, заменный адрес не должен быть нотариальным

Нет. Указание адреса для переезда (заменного помещения) не требует формы нотариального акта — достаточно обычного письменного заявления собственника этого помещения. Нотариус нужен только для одного элемента оказиональной аренды: заявления арендатора о подчинении исполнению. Это различие путает очень многих арендаторов и арендодателей, поэтому стоит раз и навсегда его прояснить.

Три приложения, одна нотариальная форма

Оказиональная аренда, согласно ст. 19a Закона о защите прав арендаторов, требует трех дополнительных документов помимо самого договора. Только один из них должен иметь форму нотариального акта:

Заявление арендатора о подчинении исполнению — единственный элемент, требующий нотариуса. Арендатор подает его лично в нотариальной конторе, и нотариус придает ему форму нотариального акта, потому что именно этот документ позже выступает исполнительным титулом.
Указание арендатором помещения, в которое он переедет, — обычное письменное заявление арендатора, без участия нотариуса.
Заявление собственника этого помещения о согласии на проживание арендатора — также обычная письменная форма, без нотариуса.

Иными словами: из четырех документов, необходимых для оказиональной аренды (договор плюс три приложения), нотариальный характер имеет только один — и это не заменный адрес.

Откуда берется это недопонимание

Путаница между этими двумя документами встречается очень часто по нескольким причинам:

Оба документа касаются одного и того же механизма — переезда арендатора после окончания договора, — поэтому легко слить их в одно «дело у нотариуса».
Арендатор и так должен идти к нотариусу по этому же делу (за заявлением о подчинении исполнению), поэтому естественно предположить, что заодно там решится и все остальное.
Некоторые нотариальные конторы для удобства клиента предлагают подготовить также указание заменного помещения — это допустимо, но не обязательно, и обычно означает дополнительную плату, которую можно избежать.
В интернете встречаются упрощенные описания оказиональной аренды, которые говорят в общем «нужно идти к нотариусу», не уточняя, чего именно это касается.

Почему законодатель разделил эти формы

Это разделение не случайно. Форма нотариального акта зарезервирована для заявления о подчинении исполнению, потому что именно этот документ имеет статус исполнительного титула — на его основании суд выдает исполнительную оговорку, и судебный пристав может без судебного процесса провести выселение. Документ с такой правовой силой должен быть составлен нотариусом, который проверяет личность арендатора и разъясняет ему последствия заявления.

Указание заменного помещения и согласие его собственника выполняют другую функцию — это информация о том, куда должен направиться арендатор в случае исполнения, а не самостоятельное основание для действий судебного пристава. Поэтому закон не требует здесь повышенной формы — достаточно, чтобы документ был письменным и однозначно определял стороны и адрес помещения.

Что на практике должно содержать заявление собственника заменного помещения

Несмотря на то, что форма обычная письменная, заявление должно содержать несколько элементов, чтобы не вызывать сомнений у арендодателя или у суда, выдающего исполнительную оговорку:

данные собственника заменного помещения (имя, фамилия, адрес проживания, номер документа, удостоверяющего личность),
точный адрес помещения, в которое арендатор сможет переехать,
четкое заявление о согласии на проживание арендатора в этом помещении в случае исполнения обязанности освобождения арендуемой квартиры,
данные арендатора, которого касается согласие,
дату и собственноручную подпись собственника.

Подпись не должна быть нотариально заверена. Достаточно обычной подписи — хотя некоторые арендодатели просят копию документа, подтверждающего правовой титул собственника на указанное помещение (например, выписку из книги вечистой или акт собственности), чтобы убедиться, что адрес настоящий.

Что это значит для вашего кошелька

Это разделение имеет конкретное финансовое значение. Если кто-то убеждает вас, что указание заменного помещения тоже нужно заверить у нотариуса — это ненужный расход. Нотариальная такса за действие, не требуемое законом, — это лишние деньги, которые арендатору платить не нужно. Единственная нотариальная оплата, которая действительно обязательна, касается заявления о подчинении исполнению — о её размере мы пишем в статье о расходах на оказиональную аренду.

А что с самим договором аренды?

Сам договор оказиональной аренды также не требует нотариальной формы — достаточно письменной формы, подписанной обеими сторонами. Нотариус появляется во всей процедуре ровно один раз: при составлении заявления арендатора о подчинении исполнению. Все остальное — договор, указание заменного помещения, согласие его собственника, а также уведомление налоговой службы — происходит без его участия.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли я идти к нотариусу вместе с собственником заменного помещения?

Нет. Вы и собственник заменного помещения можете подписать это заявление в любом месте, без присутствия нотариуса. Важно только, чтобы документ был письменным, разборчивым и содержал все необходимые данные.

Может ли арендодатель потребовать нотариальное заверение заменного адреса?

Может попросить об этом, но для такого требования нет правового основания — это исключительно его предпочтение, а не законная обязанность. Если возникнет такой вопрос, стоит объяснить, что закон не предусматривает такой обязанности, и предложить приложить копию документа, подтверждающего правовой титул на помещение, вместо дополнительного визита к нотариусу.

Видит ли нотариус вообще заявление о заменном помещении?

Обычно нет — это отдельный документ, прилагаемый к договору аренды, а не к нотариальному акту. Нотариус занимается исключительно заявлением арендатора о подчинении исполнению.

Что, если у меня нет никого, кто мог бы подписать мне такое заявление?

Тогда вы можете воспользоваться услугой предоставления заменного адреса — подробнее об этом мы писали в статье об адресе для переезда в оказиональной аренде. Документ, который вы получаете в рамках такой услуги, имеет точно такую же обычную письменную форму — без визита к нотариусу.

Итог

В оказиональной аренде нотариус нужен только один раз — для заявления арендатора о подчинении исполнению. Заменный адрес и согласие его собственника — это обычные письменные документы, которые можно подготовить самостоятельно, без дополнительных расходов и визитов в контору. Если у вас нет никого, кто мог бы предоставить вам свой адрес, вы можете заказать готовое заявление у нас — без нотариуса и без лишних формальностей.

Должен ли заменный адрес для оказиональной аренды быть нотариальным?