Договір оказіональної оренди — основні вимоги

Договір оказіональної оренди повинен бути укладений у письмовій формі під загрозою недійсності. Це означає, що усний або конклюдентний договір не матиме юридичної сили як оказіональна оренда — він розглядатиметься як звичайна оренда. Ця вимога випливає зі ст. 19a п. 6 Закону про захист прав орендарів.

Правильно складений договір оказіональної оренди повинен бути детальним і однозначним, щоб захищати інтереси обох сторін та уникнути суперечок протягом оренди. Нижче ми розглядаємо всі елементи, які такий договір повинен містити.

Дані сторін

Договір повинен містити повні та точні ідентифікаційні дані обох сторін:

Орендодавець — ім'я та прізвище, PESEL, серія і номер посвідчення особи, адреса проживання. Якщо власників кілька (наприклад, подружжя), дані всіх співвласників
Орендар — ім'я та прізвище, PESEL (або номер паспорта для іноземців), серія і номер документа, що посвідчує особу, адреса проживання

Важливо, щоб дані збігалися з документами. Помилка в персональних даних може бути оспорена пізніше при виконанні, тому варто ретельно перевірити кожен запис.

Якщо орендодавець представлений довіреною особою, до договору слід додати довіреність — бажано у нотаріальній формі.

Опис приміщення

Точний опис орендованого житла — це основа хорошого договору. Чим детальніше ви опишете приміщення, тим менше непорозумінь у майбутньому:

Точна адреса — вулиця, номер будинку, номер квартири, поштовий індекс, місто
Корисна площа — відповідно до нотаріального акту або книги вічистої
Кількість і тип приміщень — наприклад, 2 кімнати, кухня, ванна, передпокій
Поверх
Технічний стан — загальний опис стану на момент передачі
Номер книги вічистої — підтверджує право власності орендодавця

Рекомендується скласти протокол здачі-прийому як додаток до договору. Протокол повинен містити детальний опис стану приміщення, список обладнання (з його станом), показники лічильників та фотодокументацію. Протокол захищає обидві сторони — орендаря від претензій за попередні пошкодження, а орендодавця від незафіксованих ушкоджень.

Фінансові умови

Чітке визначення фінансових питань є ключовим для безконфліктної оренди:

Розмір орендної плати — точна місячна сума в злотих, термін оплати (наприклад, до 10-го числа кожного місяця)
Застава — при оказіональній оренді максимум 6-кратна місячна орендна плата. Договір повинен визначати умови та термін повернення застави
Додаткові витрати — адміністративний збір до кондомініуму, комунальні послуги (електрика, газ, вода, опалення), інтернет. Варто чітко визначити, які оплати входять до орендної плати, а які орендар оплачує окремо
Спосіб оплати — номер банківського рахунку для переказів
Правила підвищення орендної плати — договір може передбачати індексацію, наприклад, раз на рік
Відсотки за прострочення — можна визначити розмір відсотків за несвоєчасну оплату

Термін оренди

Договір оказіональної оренди завжди укладається на визначений термін — максимум на 10 років. Неможливо укласти договір оказіональної оренди на невизначений термін — це вимога закону.

Договір повинен чітко вказувати дату початку та закінчення оренди, а також, можливо, умови продовження на наступний період. Після закінчення терміну сторони можуть укласти новий договір, але це вимагає повторного складання заяви про підпорядкування у нотаріуса.

Обов'язкові додатки

Це елемент, який відрізняє оказіональну оренду від звичайної. До договору повинні бути додані три додатки:

Заява орендаря про підпорядкування виконанню — у формі нотаріального акту. Орендар зобов'язується залишити приміщення у термін, вказаний у вимозі орендодавця
Вказівка замінного приміщення — письмова заява орендаря з адресою для переїзду після закінчення договору
Заява власника замінного приміщення — письмова згода власника на проживання орендаря

Відсутність будь-якого з цих додатків означає, що договір не є оказіональною орендою — він розглядається як звичайна оренда. Орендодавець повинен переконатися, що всі додатки повні перед підписанням договору.

Права та обов'язки сторін

Обов'язки орендодавця:

Передати приміщення у стані, придатному для проживання
Підтримувати приміщення у належному технічному стані
Здійснювати ремонти, що випливають з нормального зносу
Забезпечити справність інсталяцій та обладнання будинку

Обов'язки орендаря:

Своєчасна оплата орендної плати та додаткових витрат
Використання приміщення за призначенням (житлові цілі)
Дбайливе ставлення до приміщення та його обладнання
Здійснення дрібних ремонтів за власний рахунок
Непередача приміщення третім особам без згоди орендодавця

Додаткові положення

Домашні тварини — чи може орендар тримати тварин
Куріння — заборона куріння в приміщенні
Страхування — чи зобов'язаний орендар застрахувати приміщення
Ремонт та модифікації — правила щодо змін у приміщенні
Кількість мешканців — скільки осіб може постійно проживати

Підсумок

Добре складений договір оказіональної оренди — це основа безпечної та безконфліктної оренди. Варто приділити час детальному опису всіх умов — від фінансів через права та обов'язки до умов розірвання. Не забудьте про три обов'язкові додатки та повідомлення податкової протягом 14 днів від початку оренди.

Якщо вам потрібна допомога у підготовці документів до договору оказіональної оренди — зокрема вказівки замінної адреси — зверніться до нас. Ми працюємо швидко та професійно.

Договір оказіональної оренди — що він повинен містити?