Договор оказиональной аренды — основные требования

Договор оказиональной аренды должен быть заключен в письменной форме под угрозой недействительности. Это означает, что устный или подразумеваемый договор не будет иметь юридической силы как оказиональная аренда — он будет рассматриваться как обычная аренда.

Правильно составленный договор должен быть подробным и однозначным, чтобы защитить интересы обеих сторон и избежать споров в ходе аренды. Ниже рассматриваем все элементы, которые должен содержать такой договор.

Данные сторон договора

Договор должен содержать полные и точные идентификационные данные обеих сторон:

Арендодатель — имя, фамилия, PESEL, серия и номер удостоверения личности, адрес проживания. Если собственников несколько (например, супруги), данные всех совладельцев
Арендатор — имя, фамилия, PESEL (или номер паспорта для иностранцев), серия и номер документа, адрес проживания

Важно, чтобы данные совпадали с документами. Ошибка в персональных данных может быть позднее оспорена при исполнении.

Описание помещения

Точное описание арендуемой квартиры — основа хорошего договора:

Точный адрес — улица, номер дома, номер квартиры, почтовый индекс, город
Полезная площадь — согласно документам на собственность
Количество и тип помещений — например, 2 комнаты, кухня, ванная, прихожая
Этаж
Техническое состояние — общее описание состояния на момент передачи
Номер книги вечных записей — подтверждает право собственности арендодателя

Рекомендуется составить акт приема-передачи как приложение к договору с подробным описанием состояния помещения, списком оборудования и фотодокументацией.

Финансовые условия

Размер арендной платы — точная сумма в злотых, срок оплаты (например, до 10-го числа каждого месяца)
Залог — при оказиональной аренде максимум 6-кратный размер месячной арендной платы. Договор должен определять условия возврата залога
Дополнительные расходы — административный сбор в общество/кооператив, коммунальные услуги (электричество, газ, вода, отопление), интернет
Способ оплаты — номер банковского счета. Оплата переводом дает обеим сторонам подтверждение платежа
Правила повышения арендной платы — договор может предусматривать индексацию, например, раз в год по индексу инфляции

Срок аренды

Договор оказиональной аренды всегда заключается на определенный срок — максимум на 10 лет. Нет возможности заключить договор оказиональной аренды на неопределенный срок — это законодательное требование.

Договор должен точно указывать дату начала и окончания аренды. После истечения срока стороны могут заключить новый договор, но это требует повторного составления заявления о подчинении исполнению у нотариуса.

Обязательные приложения

К договору должны быть приложены три документа:

Заявление арендатора о подчинении исполнению — составленное в форме нотариального акта. Арендатор обязуется покинуть и освободить помещение в срок, указанный в требовании арендодателя
Указание заменного помещения — письменное заявление арендатора с адресом, по которому он переедет после окончания договора
Заявление собственника заменного помещения — письменное согласие собственника на проживание арендатора

Отсутствие любого из этих приложений означает, что договор не является оказиональной арендой — он рассматривается как обычная аренда с полной защитой прав арендатора.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя:

Передача помещения в состоянии, пригодном для проживания
Поддержание помещения в надлежащем техническом состоянии
Проведение ремонтов, вызванных нормальным износом

Обязанности арендатора:

Своевременная оплата арендной платы и дополнительных расходов
Использование помещения по назначению (для проживания)
Бережное отношение к помещению и его оборудованию
Проведение мелкого ремонта за свой счет
Запрет передачи помещения третьим лицам без согласия арендодателя

Условия расторжения договора

Договор должен точно определять случаи досрочного расторжения. Арендодатель может расторгнуть договор, в частности, когда:

Арендатор имеет задолженность по арендной плате за 3 и более полных периода
Арендатор использует помещение не по назначению
Арендатор сдает помещение в субаренду без письменного согласия
Арендатор потерял возможность проживания по заменному адресу и не указал новый в течение 21 дня

Итог

Хорошо составленный договор оказиональной аренды — основа безопасной и бесконфликтной аренды. Стоит уделить время подробному описанию всех условий. Не забудьте о трех обязательных приложениях и уведомлении налоговой в течение 14 дней. Если вам нужна помощь с заменным адресом — свяжитесь с нами.

Договор оказиональной аренды — что он должен содержать?