Как расторгнуть договор оказиональной аренды?

Расторжение договора оказиональной аренды — общие правила

Договор оказиональной аренды заключается на определенный срок (максимум 10 лет), что означает, что он действует до окончания установленного срока. Ни одна из сторон не может его односторонне расторгнуть без причины — это фундаментальный принцип срочных договоров в польском гражданском праве.

Однако существуют строго определенные ситуации, в которых одна из сторон может расторгнуть договор досрочно. Эти случаи вытекают как из Закона о защите прав арендаторов, так и из Гражданского кодекса. Стороны также могут предусмотреть в самом договоре дополнительные основания для расторжения.

Когда арендодатель может расторгнуть договор?

Собственник квартиры может расторгнуть договор оказиональной аренды в случаях, определенных в ст. 11 Закона о защите прав арендаторов и ст. 19d п. 5 (специфической для оказиональной аренды):

1. Задолженность по арендной плате (ст. 11 п. 2 пп. 2)

Арендатор задолжал за 3 и более полных периода оплаты, несмотря на письменное предупреждение с предоставлением дополнительного месячного срока для оплаты. Процедура:

1. Арендатор не платит арендную плату 3 месяца
2. Арендодатель отправляет письменное предупреждение с дополнительным 1-месячным сроком
3. Если арендатор все еще не оплатил — арендодатель может расторгнуть договор

2. Использование не по назначению (ст. 11 п. 2 пп. 1)

Арендатор использует помещение вопреки договору или не по назначению. Примеры: ведение бизнеса в жилом помещении без согласия, организация мастерской или склада.

3. Несанкционированная субаренда (ст. 11 п. 2 пп. 3)

Арендатор передал помещение или его часть третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

4. Разрушение имущества (ст. 11 п. 2 пп. 1)

Арендатор разрушает оборудование или общие части здания, допускает нанесение ущерба или грубо нарушает домашний порядок.

5. Утрата заменного адреса (ст. 19d п. 5)

Если арендатор потерял возможность проживания по указанному заменному адресу и не указал новый адрес в течение 21 дня, арендодатель может расторгнуть договор с не менее чем 7-дневным сроком предупреждения.

Процедура расторжения арендодателем

1. Письменное предупреждение — в случае задолженности по арендной плате сначала нужно письменно потребовать оплату с дополнительным месячным сроком
2. Расторжение в письменной форме — после безрезультатного истечения срока расторжение должно быть составлено письменно с указанием причины
3. Срок предупреждения — зависит от причины:
   • Задолженность: не менее 1 месяца, с окончанием в конце календарного месяца
   • Утрата заменного адреса: не менее 7 дней
   • Собственные нужды: не менее 6 месяцев
4. Требование освободить помещение — после истечения срока арендодатель вручает требование с 7-дневным сроком. Подпись на требовании должна быть официально заверена (нотариусом)
5. Обращение за исполнительной оговоркой — если арендатор не выехал
6. Выселение судебным приставом

Когда арендатор может расторгнуть договор?

1. Договор предусматривает такую возможность

Стороны могут в договоре определить случаи, в которых арендатор может его расторгнуть. Например: «Арендатор может расторгнуть договор с 2-месячным сроком предупреждения». Это самый распространенный и простой способ — стоит позаботиться о таком пункте при подписании договора.

2. Дефекты помещения, угрожающие здоровью (ст. 682 ГК)

Если помещение имеет дефекты, угрожающие здоровью арендатора или его домочадцев (плесень, неисправная газовая установка, отсутствие отопления зимой), арендатор может расторгнуть договор без соблюдения срока предупреждения.

3. По взаимному согласию

В любой момент обе стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию. Это должно быть оформлено письменно.

Форма расторжения — требования

• Письменная форма — SMS, email или устное расторжение не являются действительными
• Дата составления
• Собственноручная подпись
• Указание причины — обязательно при расторжении арендодателем
• Срок предупреждения
• Вручение — заказным письмом с уведомлением о вручении или лично под расписку

Типичные ошибки при расторжении

• Отсутствие письменного предупреждения — расторжение из-за задолженности без предварительного предупреждения недействительно
• Слишком короткий срок — несоблюдение минимальных законодательных сроков
• Отсутствие указания причины
• Устное или электронное расторжение

Итог

Расторжение договора оказиональной аренды возможно, но только в строго определенных случаях и с соблюдением надлежащей процедуры. Как арендодатель, так и арендатор должны хорошо знать свои права и обязанности. Ключевое: письменная форма, указание причины, соблюдение срока предупреждения и надлежащее вручение.

Если вам нужна помощь с заменным адресом для договора оказиональной аренды — свяжитесь с нами.